Das rückübertragene Haus in Brandenburg und die Verwertungskündigung

Auch ein Teil unserer Mandanten ist nach der Wende wieder als Eigentümer eines Eigenheims in Brandenburg eingetragen worden bzw. hat ein solches Objekt im Erbgang erworben. Neben dieser an sich sehr zu begrüßenden Tatsache sieht man sich aber auch mit einigen Herausforderungen konfrontiert: Zum einen war die DDR nicht gerade berühmt für den hohen Instandhaltungsstandard, maW es gibt den einen oder anderen Euro zu investieren. Desweiteren findet man sich nicht selten Mietern ausgesetzt, die sich als Eigentümer gerieren und auf ihren VEB-Mietverträgen beharren, die ihnen eine Miete weit, aber wirklich ganz weit, unterhalb dessen garantiert, was wirtschaftlich vertretbar ist. Dass wegen des Zustands des Hauses, an dem der Mieter u.a. auch durch recht eigenwillige Anbauten zu sozialistischen Zeiten nicht ganz unschuldig ist, gern auch noch die geringe Miete gemindert wird, versteht sich von selbst. Schließlich sah man sich bis vor Kurzem auch noch gezwungen, beim Verkauf des Hauses aufgrund der bestehenden Mietverhältnisse und der ungewissen Räumungsaussichten erhebliche, um nicht zu sagen: erschütternde, Preisnachlässe zu akzeptieren. Aber dann kam der BGH, der Rächer der “Rückübertragenen” und wieder neu eingetragenen Eigentümer und erinnerte uns alle und insbesondere die Instanzgerichte an die Existenz des Art. 14 unseres Grundgesetzes, der das Eigentum schützt (BGH VIII ZR 226/09): So viel Verlust sei mit Blick auf dieses Grundrecht nicht akzeptabel und der Vermieter daher grundsätzlich zur sog. Verwertungskündigung berechtigt. Mit diesem Urteil im Hintergrund warten wir und unsere bayerischen Mandanten nun auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Oranienburg. Wir sind gespannt.


veröffentlicht von Rechtsanwalt Lars Ihlenfeld

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Bitte beachten Sie, dass der obige Artikel nicht eine rechtliche Beratung im Einzelfall ersetzen kann. Sollten Sie daher Rat zu einem der oben behandelten Themen benötigen, würden wir uns über Ihre Kontaktaufnahme, gerne auch zunächst per E-Mail, jederzeit freuen.

Das geerbte Einfamilienhaus im Brandenburgischen …

… kann nicht nur ein Segen sein oder vielleicht ein Klotz am Bein, sondern im Zweifel sogar ein Fass ohne Boden. Davon wissen viele Erbengemeinschaften, denen ein Haus von Tante Erika rückübertragen wurde, ein Lied zu singen. Der 8. Senat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 08.06.2011, Az. VII ZR 226/09) hat jetzt diesen Eigentümern den Rücken gestärkt, in dem er die Anforderungen für eine sogenannte Verwertungskündigung neu definiert hat. Größtes Hindernis für den Verkauf und damit die Auflösung der Erbengemeinschaft war der noch durch VEB XY geschlossene Mietvertrag von 1953. Die Miete sei völlig unangemessen und die Sanierungskosten daraus in keiner Weise finanzierbar. Ein Verkauf aber scheitere an dem vermieteten Zustand. Die Vorinstanzen hatten die Räumungsklage noch zurückgewiesen mit der Begründung, dass sich der Wert im vermieteten Zustand (hier für 1993 angenommen) bis heute nicht verschlechtert habe. Auch damals sei das Haus schon unrentabel gewesen. Vielen Dank! Diese im besten Falle höchst zweifelhafte  Argumentation, so urteilen unsere höchsten Richter in Karlsruhe zum Glück, sei aber mit der Garantie des Eigentums aus Art.14 des Grundgesetzes nicht vereinbar. Auch das Argument der Erbengemeinschaft, dass für das Haus als Erwerber nur ein Normalverdiener in Betracht käme, der den Kauf finanzieren  und daher wegen des vermutlich notwendigen Kündigungsrechtsstreits vom Kauf Abstand nehmen müsse, darf nach Auffassung des BGH nicht ohne weitere Überlegungen bzw. Beweisaufnahmen zum Einzelfall durch ein Gericht vom Tisch gewischt werden.



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